黄欣伟：楼市该叫价性比

在房地产乃至整个消费领域，有个被叫习惯甚至叫滥了的名词：性价比。

一直以来都是这么叫的，特别是在那些囊中羞涩的消费者思维，或者在那些销售并不“傻子都能卖”的行业或时期。

但在今天，或符合或有必要来较一下真，“性价比”里藏着和楼市的说道。

(资料图)

一、 购房者动了买房的心思，第一反应是总价

到底是性价比，还是（今天要讨论的）“价性比”，这个话题之于楼市，前几年单边上扬时候是不适合讨论的，因为“再不买就又要涨价了”或者“再不买就买不到了”的形势所迫之下，哪有闲工夫来咬文嚼字？

只有到了今天的楼市里：

1、新房不是每个都日光了，有房票的购房者开始观望挑选了；

2、二手房不是房东一边倒地跳价，中介开始“帮着购房者做房东思想工作”了。

只有市场开始进入平衡或者无声博弈的当口，有些问题才有空讨论。

站在购房者立场，一旦动了买房的念想，其在脑部筛选的本能流程是什么？

当然是总价筛选第一性。

过往，有关于“购房者先考虑地段还是先考虑地铁”的争执，但是换位思考或者扪心自问，基于两个回避不了的背景众生相：

1、大多数购房者的购买力是有限的局促的；

2、一二线城市的房价，不是工资可以承受的。

所以，购房者进入购房行动的第一步，其实是——自己可以承受多少总价段的房子，之后才是进入“总价段可考虑”之上的地段、地铁、配套、环境、户型等等等等，那些调查显示“购房者先看品牌”的结果，调查本身是后天人造的，编都编得那么不逼真，可见编辑不是楼市的目标人群。

所以， 性价比的说法，从先后顺序的权重梳理上，基本可以被纠偏为：价性比。

之所以在不同楼市周期，购房者行为在“价”和“性”的前后上有所颠倒，不是购房者的思维被重装了，而是他们被迫改变了先后顺序！

二、 刚需购房，大都是且战且退的妥协

到某度上去查关于性价比的字面解释——“性价比是商品的性能值与价格值比，是反映物品的可买程度的一种量化的计量方式。性价比全称是性能价格比，是一个性能与价格之间的比例关系，具体公式：性价比=性能/价格。通常不会在同一性能基础上比较或比较的机会较少。性价比应该建立在你对产品性能要求的基础上，也就是说先满足性能要求，再谈价格是否合适，由于性价比是一个比例关系，它存在其适用范围和特殊性，不能一概而论”。

请注意其中那句“性价比应该建立在你对产品性能要求的基础上，也就是说先满足性能要求，再谈价格是否合适”，这至少证明了在某些消费领域，消费行为的触发和评价是建立在：性能认可之上的价格自评。

但是，在今天的房价大背景下，在一二线城市房价普遍价格体系之下，购房者还能“悠哉悠哉”地先对性能进行认可么？

答案，肯定是否定的。

关于旅游关于装修，今天供需双方矛盾连连见怪不怪之后只能一言蔽之：遗憾工作，那么买房呢？

作为过去20年里，只局部下调过三四次且每次周期不足半年的单边上扬市场中，买房之于买房者，何止是遗憾工程，简直是妥协工程！

那些涉世未深的善男信女们，在尚在买房局外时，哼着孙燕姿的歌词做理想主义陶醉状：“我要一所大房子，有很大的落地窗户，阳光洒在地板上，也温暖了我的被子”，只要进入熙熙攘攘的售楼处，或者在吃相世俗的房东傲慢面前，数字冰冷才是最好的退烧药和清醒剂！

判断一个购房者是否做好的准备，就去听听他（她）的购房愿景描述，那些张口闭口以“我要”为排比格式的，要么是富二代&要么从未进过售楼处。

只要那些以“我的预算是多少”开场，之后自己进行“买点筛选”的购房者，销售和中介才可以被认为——有接触的必要。

事实上，随着房价的一路上扬，购房者不仅和“顾客是上帝”毫无半点瓜葛，反过来也要学着产业链下游芸芸众生，叫一声甲方爸爸，因为买到就是胜利，那些叽叽歪歪在挑剔这个抱怨那个的，已经不符合一二线城市购房者的购房礼仪。

从最初的“我要”排比句→“地铁比地段重要”→“以后都会有的，相信上海发展”→“先上车再换车”，一个购房者在走向务实的路上。

写了这么多负能量，如果被质问有什么正向意义？那就是希望购房者认识到购房的残酷，但又不得不继续热爱购房的时候，可以快速整理情绪找到尽可能的思维路径。

三、 豪宅到底讲不讲性价比？

豪宅领域，有没有性价比的说法和讲究？

2008年，有个学长不容置疑：“豪宅，有什么性价比？所以讲什么性价比？！”

但时至今日，这种观点至少要被中庸被修复。

豪宅的性价比：有，也没有。

说有，就是“因为限价导致的部分豪宅新盘继续日光继续买不到”，其实完全可以理解也完全可以解释，在周边二手房动辄25万单价的地方，出来一个15万限价的新盘，此时不抢更待何时？

这个时候，品质重要么？

外立面重要么？

周边环境重要么？

再重申一个观点： 富人就算不差钱，但不代表富人不爱钱，“有便宜可占”面前，没有富人和穷人之差，只有人性可以一概而论。

同时也应该注意到近期上海豪宅市场上，有点分化的苗头出现了：

一边是一些交付20年左右的“首代豪宅”，在二手市场上的价格折让在加大；

一边是偶尔也零星传来一些次新房豪宅，单价成交再创新高。

上述截然不同的“买家强势”和“卖家强势”看似矛盾，其实可以深入微观予以阐释：诸如世茂滨江花园等早期滨江豪宅，在【豪宅尚未有产品标准】的年代，房企和购房者都是摸着石头过河，不同在于：前者可以通过“抄”来临摹出豪宅的样子，后者可以通过感性的喜欢或不喜欢来选择，当然也不排除部分购房者“住过豪宅”所以——心中有一杆秤，虽然它也不够精确。

随着2010年之后的上海楼市产品升级大潮，普通住宅不断固化产品标准而豪宅不断“软硬兼施”下功夫，那是一个十八般武艺抢客户的年代，对于豪宅从感受上、细节上、品质上、使用上的全面关怀，只是2016年限价一来，这股积极向上的风气戛然而止。

今天，豪宅的开发商和消费者经过同步成长也同步精进，所以出现了“购房者卖掉初代产品进行升级”的用脚投票，心中有了标准且口袋不差钱，所以部分豪宅次新房产品能够卖出“足以振奋市场的价格”也就不足为奇，虽然不足以以点概面地打鸡血宣告市场复苏！

到底是价格在前，还是性能在前？

所有正能量的说教，都抵不过负能量的现实。

价格在前不代表“唯价格论”当然也不代表“不追求品质”，价和性是一对变量关系始终要被结合起来看待。

和有钱没钱始终有关，只是关联的松紧度有周期，也因人而异。